『 シミにギク！ そばかすショック まあ大変！ 』
４分の３以上 議決権 区分所有者 過半数 区分所有者 マンション 重大変更
４分の３以上 議決権 区分所有者 過半数 区分所有者 マンション 重大変更
Berutaさん
【別バージョン】
『 軽はバカにされ 大型は予算オーバー 』
軽微な変更行為 過半数 重大な変更行為 ３/４以上
軽微な変更行為 過半数 重大な変更行為 ３/４以上
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軽微な変更行為とは？
具体的には大規模修繕や比較的軽易な耐震化工事（鉄板で補強する等）等です。 大規模修繕は破損個所の補修なので保存行為ではないのかという疑問が浮かびます。しかし、この大規模修繕はマンション全体の外壁や屋根の再塗装や旧排水管の取り換え等、文字通り大規模で、その費用も数千万円から数億円になります。 こんな工事を保存行為にカテゴライズしてしまうと、住人の一人が単独で工務店と数億円の請負契約を結んで他の住民も工事費用の支払い義務を負わされることになってしまいます。（保存行為は単独で可） 大規模修繕をを重大な変更にするとマンションがスラム化
こうなると、今度は逆に大規模修繕は「軽微な」変更行為なのかという疑問が出てきます。 実は平成14年の区分所有法の改正までは大規模修繕は「重大な」変更にカテゴライズされていました。 （従って、大規模修繕には特別決議が必要でした。） 大規模修繕の多額の修繕費用を考えれば妥当な制度だという感じです。 しかし、大規模修繕は多額の費用が必要となる反面でマンションを維持にするには避けることができないものです。 屋上の防水シートが劣化すれば雨漏りが発生し、給排水管の腐蝕を放置すると蛇口から赤水が出たり、汚水が壁から染み出してきたりし、やがては人が生活できなくなってスラム化してしまいます。 改正前の区分所有法では大規模修繕が特別決議であったために議決ができず、大規模修繕ができないという問題が発生しました。 結局、大規模修繕は「軽微な」変更行為とされることになったのです。 では何をしたら重大な変更行為になるの？
では「重大な」変更行為は大規模修繕より更に多額の費用がかかる行為なのかということになりますが、この「重大な変更行為」は文字通りの意味となります。 つまり、ビフォアー・アフターの変化が激しい行為という意味です。 具体的には階段を取り壊してエレベーターを設置する、集会室を改装して貸店舗にする等の行為です。 この「重大な変更行為」は民法で出てきた共有物の「変更行為」にも該当しますが、特別法（例外ルール）である区分所有法が民法より優先適用され、共有物の変更行為のように全員の同意までは必要とされません。 民法の共有物のルールで数百世帯ものマンション所有者に全会一致を要求していては何ひとつ決められずに、却ってマンション所有者の利益を害する結果となってしまいます。 |
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