容積率とは

建築基準法　
重要度 ★★★
『 寄せ鍋になると
　　容積率
　呑兵衛　割り込み　仕切る 』
延面積　　　　÷　　　　敷地面積　　
容積率とは
容積率 ＝ 建物の延べ面積　÷　敷地面積　×　100

　建物の延べ面積とは建物の各階の床面積の合計です。
１階の床面積が100㎡で2階の床面積が50㎡の場合、
合計の150㎡が延べ面積と言うことになります。

　容積率はこの延べ面積の敷地面積に対する割合なので、100㎡の土地目一杯に５階建てのビルを建築すると容積率は
100㎡（各階床面積）×５階 ÷ 100㎡（敷地面積）で、
​容積率は500%となります。


インフラのキャパシティーは無限ではない
　つまり、高層化すればするほど容積率は大きくなります。
　土地を有効利用するには高層化すればするほど良いということになります。賃貸ビルなら高層化して床面積を増やすほど賃料収入が増えます。しかし際限なく高層化して容積率を大きくすると問題が発生します。

　容積率が大きくなればなるほど、その建物に住む人や通勤する人が増えます。人が増えれば大量の水が必要になり、大量の下水汚水が発生します。また、通勤・通学で交通量が増加します。

　しかし、それを支える水道や下水道、道路等のインフラのキャパシティーは無限ではありません。


水圧低下や下水の逆流に渋滞・・・
　大規模なマンションが無計画に普通の水道本管に接続されると大量の水道水が引き込まれ、周囲の水圧が低下してしまいます。近隣の建物は水の出が悪くなり、上の階では水道水が出なくなります。

　また、大量の排水や汚水で下水道の処理能力をオーバーして、汚物が逆流することになると伝染病の原因になります。

　道路の規模に対して交通が多すぎると渋滞や違法駐車によって交通が阻害され、火災の発生時に消防車が急行できなくなります。


古代から火災と伝染病は都市の大敵
　古代より都市に壊滅的なダメージを与えるのは火災と疫病（下水施設の整備されてなかった中世の都市ではペストやコレラが蔓延してたくさんの人が亡くなりました。）です。

　つまり、容積率の規制は建蔽率の規制とともに都市（人口密集地域）を火災や伝染病から守る為の規制と言えます。

　なお、（準）都市計画区域外では建蔽率と同様に容積率の規制はありません。建物や人が密集していなければ火災の延焼や伝染病の爆発的な拡大も起こらないからです。


特例容積率適用地区なら容積率を繰り越して分け合える
　通常は建物を建築する敷地の容積率を限度まで使い切ってしまえばそれ以上の建築は認められません。

　しかし、特例容積率適用地区では地区内の離れた敷地の余った容積率の移転を受けることでその分まで容積率の高くすることができます。