特例容積率適用地区とは

都市計画法　重要度★★

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『あこ課長＠不動産のプロ×YouTuber』様

『トレード容積率適用地区』
　特例容積率適用地区

空いた容積率をトレードできる地域

特例容積率適用地区とは
地区内では敷地間の容積率の移転ができる

　この地区内では容積率を限度まで使用していない建物がある場合、余った容積率を地区内の他の離れた建築物に使用できます。

　家族間なら余ったパケットを分け合って無駄なく使えるという携帯電話のプランに似ています。

都心では容積率が高額でトレードされる
　容積率の移転を受けた側はその分、建築物を高層化でき、賃料収入が増加するので都心部では容積率は高値でトレードされます。

　このトレードは「空中権売買」などと呼ばれています。

　また、容積率が移転しても地区内での容積率の総計は変わらないので地区内のインフラへの負荷が過大になることもありません。

特例容積率適用地区が歴史的建造物を守る
　都心部に２階建ての歴史的建造物が残っている場合、通常であればその建造物を取り壊して容積率の限度まで使用した商業ビルを建築するのが経済的に最も合理的となります。
　しかし、この特例容積率適用地区が指定されることで歴史的建造物を取り壊さずに余った容積率を売却して資金かすることができます。

老朽化マンション建て替えの切り札にも
　最近、老朽化したマンションの建替えができず、スラム化していくという問題が発生しています。

　老朽化したマンションの建て替えができない大きな理由は多額の建設費を住民が支払えないことです。

　老朽化したマンションでは住民も高齢化しており、年金生活に入っているようなケースが少なくありません。

　住宅ローンを組もうにも支払い完了年齢が100歳で収入が年金ではそれもできません。

　敷地が広く容積率に余裕があるマンションであれば、容積率一杯の今より高層のマンションを建設して余った部屋を売却することで資金調達ができます。

　しかし、通常は少しでもコストを抑えるために容積率は使い切っているのが普通です。

　そこで、容積率を離れた土地の敷地の地権者から取得して今よりも高層のマンションを建築します。

　そうすることで、余った部屋を売却してマンション建て替えの資金調達をするというプランが可能となります。

第九条
１６　特例容積率適用地区は、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域又は工業地域内の適正な配置及び規模の公共施設を備えた土地の区域において、建築基準法第五十二条第一項から第九項までの規定による建築物の容積率の限度からみて未利用となつている建築物の容積の活用を促進して土地の高度利用を図るため定める地区とする。