媒介契約の最長契約期間

宅建業法　重要度 ★★★

『一般にルール無用の千三つとバカにしていた依頼者見直す』
　　一般媒介　規制なし　　専任媒介　専属専任媒介　３カ月以内　依頼者から更新

媒介契約の最長契約期間
・一般媒介契約・・・規制なし

・専任媒介契約・・・３カ月以内
（依頼者の申出により更新できる）

・専属専任媒介契約・３カ月以内
（依頼者の申出により更新できる）

一般媒介契約に最長期限がない理由
　一般媒介契約には契約の最長期間はありません。これは、依頼した不動産業者が悪徳業者だと分かったら、他のまともな不動産業者と媒介契約すればいいだけだからです。

専任媒介契約・専属専任媒介契約に最長期限がある理由
　しかし、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでしまうと、依頼した不動産業者が悪徳業者だと分かっても他の業者と媒介契約をすることができません。

　もし、10年間の契約期間が有効だったらどうでしょう？依頼者は逃げ場のない状態で干されたり（わざと営業活動をせずに売主を弱気にさせて買い叩く）、囲い込み（両手仲介にならないオファーを適当な理由を付けて拒否する）をされ、不利な契約を受け入れざるを得ない状況に追い込まれます。

自動更新は不可
　依頼者の申出がなければ更新できないとしたのも、媒介契約の自動更新を認めてしまうと依頼者から「媒介契約の更新を止めたい」という意思表示が必要となり、心理的な障壁になるからです。また、更新を止めることができる期間を短くしたり、手続きを複雑にすることで、不当に長期間拘束することも考えられます。

　２年縛りの携帯電話の更新を止める鬱陶しさを想像してもらえば、この自動更新の事実上の強制力の強さを理解していただけると思います。

だったら、いつでも解約できるとすればいいのでは？
　悪徳不動産業者の話ばかりしていると、「だったら、いつでも専任媒介契約を解除できるルールにしてしまえばいいのに。」と思ってしまいます。

　しかし、それでは逆に身勝手な依頼者にまともな不動産業者が振り回されてしまいます。誠実な不動産業者であればあるほど、専属媒介契約をしてくれた依頼者のために費用と労力を注いで営業活動をします。ところが、媒介契約を３日で解約されてしまっては全てムダになってしまい、予期せぬ損害を被ることになります。
　

「千三つ屋」とは？（余談です。試験には出ません）
　この「千三つ屋」という言葉、若い方はご存じないかと思います。これは、まともな物件は１０００件に３件しかない、つまり、非常に信用のできない商売という意味で、不動産業の蔑称です。現代風に言えば「★1つ」といったところです。

（現在では１０００件に３件しか成約しない、非常に成約率の低い商売などと説明されています。）

　この言葉を使うのはだいたい年配の方で、不動産業者に不信感を持っていることが多いです。これには年配の方が現役世代だったころの時代背景があります。

　当時は高度成長期で人口増加と世帯分離で土地の価格は上昇する一方で、土地の売買は非常に儲かる商売でした。また、土地は高額で、しかも買主は知識が無いのが普通なので、今で言う反社会的勢力が多数入り込んで詐欺まがいな取引で荒稼ぎしていました。
　
　この頃のイメージが残っていて、今でも不動産業者を信用できないという場合が多いようです。