借家権の対抗要件

借地借家法　重要度 ★★★

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『あこ課長＠不動産のプロ×YouTuber』様

『イタい社歌で引く』
　　対抗要件　借家権　引渡　　

借家権の対抗要件
建物の引渡により第三者に借家権を対抗できます

　借りているアパートが売られて新しい所有者から退去を求められた場合に借家権（建物の賃借権）を主張して拒否できるのでしょうか？

　民法６０５条は「不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権（所有権など）を取得した者に対しても、その効力を生ずる。」としています。

　ですが、アパートを借りた時に借家権（建物の賃借権）の登記をしたことがある人はいないと思います。

　不動産の賃貸借は確かに登記できるのですが、大家や地主は登記を拒否できます。（それ以前に、アパートの１室だけに登記すること自体できませんが・・・）

　しかし、それではアパートが売買されると簡単に賃借人は追い出されてしまうことになります。

　そこで、借地借家法で特別ルールを決め、建物の賃貸借については引渡しを受ければ登記したの同じように、賃借権を建物の買主などに対抗できる（退去を拒否できる）ようにしました。

　この結果、新しいアパートの所有者は以前の大家の地位を引継ぎ、これまでどおりにアパートを賃貸し、退去時には敷金を返還する債務も負うことになります。
（ ⇒　敷地返還債務の承継）

借地借家法

（建物賃貸借の対抗力等）
第三十一条　建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。

民法

（不動産賃貸借の対抗力）
第六百五条　不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。