不動産の物権変動の対抗要件

民法（物権法）　
重要度 ★★★

『ブーケトス　先後決めると　対抗心』
不動産の物権　得喪　登記の先後で決する　対抗要件　　

不動産の物権変動の対抗要件
　不動産の物権の得喪・変更は登記が対抗要件で、
（二重譲渡などの場合には）先に登記した方が権利を取得します。

　はい、全く意味不明ですね。

　まず、「物権」とは物（リンゴとか土地とか）に対する直接的な権利です。この物件の代表格が所有権です。（他にも地上権、抵当権、地役権等があります。）

　この「物権」と異なり、「債権」は物（レンタルDVDやアパート）に対する特定の人（レンタルショップや大家さん）を通じた間接的な権利です。

　持ち家に住んでいる人は「物権（所有権）」を根拠にその家に住んでいます。借家に住んでいる人は「債権（賃借権）」を根拠にその家に住んでいます。（根拠がなければ不法占拠者です。）

　持ち家に住んでいる人は誰かに断ってその家に住んでいるわけではありません。「俺の物だから俺が住んでいる。」という理屈です。壁にドリルで穴を開けるのも自分の自由です。これは所有権が直接的に物を支配する権利だからです。

　これとは逆に、借家に住んでいる人は大家さんと賃貸借契約をすることで家を利用しています。壁にドリルで穴を開けるには大家さんの同意が必要です。つまり、大家さんという特定の人を通じて間接的に物を支配しているのです。

　次に「対抗要件」についてですが、誰と誰が対抗関係になるのでしょうか？

　たとえば、さっきの持家の人は「俺の物だから俺が住んでいる。」と言っていますが、この人が家を買った不動産業者が悪徳業者で他の人にもその家を売って代金を二重にもらっていた場合はどうなるのでしょうか。

　もう一人の人も「この家は俺の家だ。」と主張するでしょう。この場合、この家はどちらの物になるのでしょうか？

　最初に家を売った時点でこの悪徳不動産業者は家の所有権を失っているので、２回目の売買は所有しないものを売ったので無効という考え方もあるかもしれません。

　ですが、この考え方だと困ったことが起こります。もし、あなたが家を買おうとしたときに、自分が最初の買主だと確認する方がないのです。家を買っても、いつ自分より先に家を買ったという人が現れてそれを失ってしまうかビクビクしながら生活することになります。

　これでは誰も家を買おうと思わなくなり、経済がマヒしてしまいます。

　そこで、国の管理する記録簿に購入したことを記録し、そこに先に記録した方が権利を取得するというルールにしました。さらに、その記録（登記情報）を誰でも見ることができるようにしました。
（不動産の物件の得喪は登記の先後で決着を付けるというルールにした以上、不動産の物権（所有権等）の取得者は登記をする権利を得ることになります。）

　これで登記情報さえチェックすれば自分が最初の買主だということを確認でき、安心して不動産を買うことができます。

　逆に言えば、先に住宅を買っても登記で先を越されると後から住宅を買った人に取られてしまいます。

　ただし、この登記で決着をつける方法は不動産の場合で、動産の場合には適用されません。
　動産は通常、価値も低く登記で決着をつけていたのでは日常生活に支障が出ます。

　スーパーで買った刺身パックの所有権について法務局で所有権移転登記とかしていたら刺身が腐ってしまいます。

（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
第百七十七条不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。