定期建物賃貸借の契約

借地借家法　
​重要度 ★★

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『 できたての麺は
　　定期建物賃貸借　書面

コシの無い麺と別物 』
更新の無い旨　　別の書面で　

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定期建物賃貸借の契約

● 書面によること
● 更新がない旨の書面を別に交付して説明すること

　定期建物賃貸借契約（借家契約）は契約期間が満了すると契約は更新されず、入居者は退去しなければなりません。

　このような重要な事項を他の契約条項の中に紛れ込ませて判を押させることがないように、契約書とは別の書面を交付して説明しなければなりません。

　契約が更新されずに終了するということは入居者（賃借人）にとって非常に不利なことです。

　「大家も賃料で食べているのだから優良な入居者を追い出すはずがない。だから、真面目な入居者にとっては不利益はないはず。」という意見もあります。

　ですが、大家が必ずしも経済合理性に沿った行動をとるとは限りません。普通借家権であればよほどの理由がなければ更新を拒否できませんが、定期借家権では「態度が気に入らない。」という理由で再契約しないこともできます。（というより、理由を説明する義務すらありません。）

　また、経済合理性に沿っていても安心はできません。例えば、特段の根拠もなく「期間満了後は賃料を5,000円値上げしたい。」と大家から言われた場合です。

　普通借家権であれば入居者は強気で拒否できます。法定更新によって今と同じ家賃で契約が更新され、どうしても賃料値上げしたければ訴訟を起こして勝訴する必要があります。しかし、5000円の値上げの為に大家も勝ち目の薄い訴訟をできないからです。

　しかし、定期借家権の場合には立場が逆転します。引越しには費用と労力が掛かります。特に、入居者がファミリーであればそう簡単には転居できません。
　結局、大家に足元を見透かされて根拠のない値上げ要求に応じざるを得なくなります。
　
　もちろん、そんなことをする大家は少ないと思います。しかし、入居者にとって重大なリスクのある契約であることには変わりありません。

　また、別の見方をすれば普通借地権は入居者が契約満了時に退去するか居住を継続するかのオプション（選択権）が付いた商品と言えます。オプションのない定期借家権とはもともと商品価値が違います。
　
　消費者（入居者）が誤認しないようにする配慮が必要です。

（定期建物賃貸借） 第三十八条 　期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。 ２ 　前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。 ３ 　建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。 ４ 　第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。 ５ 　第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。 ６ 　前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。 ７ 　第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。