既存不適格建築物

建築基準法　
​重要度 ★★★
『 キッズハウスは適用外 』
　　既存不適格建築物　適用外
既存不適格建築物
建築基準（改正）法施行　または　建築基準法適用時点で
建築物が既に存在　または　着工済みの場合
新しく施行または適用された建築基準法の規定は適用外


改正法の後出しジャンケンは不可
　建築に着工した時点の建築基準法のルールを守っていれば、後でできた改正法によって違法建築物とされることはありません。

　例えば多額の借金をして５階建てのビルを建築した数年後に、「日影規制の規定が追加されたのであなたのビルの４階以上は撤去してください。」と言われたらどうでしょう？
（日影規制の条文は昭和50年ころに施行されました。）

　破産するほかなくなってしまいます。こんなことが認められれば法改正のリスクを恐れてみんな、いつ撤去してもいいようなバラックしか建築しなくなってしまいます。


「適用」の後出しジャンケンも不可
　先ほどの例えは建築基準法の改正法の施行ですが、法改正がなくても既にあるルールを後から適用される場合があります。

　例えば、容積率が400%のエリアで400%目一杯の賃貸マンションを建築したところ、用途地域が変更されて容積率が200%になった場合などです。
　
　この場合も建物を一部取り壊しを命令されたり、利用を禁止されることはありません。理由は法改正の場合と同じです。

​
法改正の施工前に釘１本打ってしまえば勝ち？
　建築基準法の改正や適用で不利な変更がされることが分かった場合には、とりあえず着工してしまえば不利な変更の影響は受けません。

​　もっとも、着工前には建築確認を受けなければならず、あまりに露骨な場合には「行政指導」という圧力を受けるかもしれません。


古い建物があると物件の価格が上がる？
　こうして現行の建築基準法に違反しているにもかかわらず、違法建築物ではないという「既存不適格建築物」が生まれます。

　さっきの容積率400%の既存不適格マンションを取り壊してしまうとその土地に建築できる賃貸マンションは容積率200%が限度になります。

　容積率が半分になれば延べ床面積も半分にせざるを得ず、賃料収入も半分になってしまいます。

　しかし、この容積率400%時代の賃貸マンションを取り壊さずに修繕しながら利用するかぎり、この「既得権」は失われません。

　その結果、古い建物が残っていることで却って、物件にプレミアムが付くことになります。

　通常であれば、土地の値段から古い賃貸マンションの解体費用を値引きしないとその物件は買ってもらえませんが、この場合には逆に土地の価格にプレミアム分の金額を上乗せした価格で買ってもらえます。

　高く買っても２倍の賃料で回収できるからです。
（適用の除外）
第三条 　この法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。一 　文化財保護法 （昭和二十五年法律第二百十四号）の規定によつて国宝、重要文化財、重要有形民俗文化財、特別史跡名勝天然記念物又は史跡名勝天然記念物として指定され、又は仮指定された建築物
二 　旧重要美術品等の保存に関する法律（昭和八年法律第四十三号）の規定によつて重要美術品等として認定された建築物
三 　文化財保護法第百八十二条第二項 の条例その他の条例の定めるところにより現状変更の規制及び保存のための措置が講じられている建築物（次号において「保存建築物」という。）であつて、特定行政庁が建築審査会の同意を得て指定したもの
四 　第一号若しくは第二号に掲げる建築物又は保存建築物であつたものの原形を再現する建築物で、特定行政庁が建築審査会の同意を得てその原形の再現がやむを得ないと認めたもの