市街化調整区域とは

都市計画法　
​重要度 ★★★ 
『 抑圧的なチョーカー 』
　市街化を抑制　市街化調整区域　　​
市街化調整区域とは
・市街化を抑制すべき地域（禁止ではありません）

　都市が虫食い状に無秩序に拡大することを防ぐ為に、都市計画区域を積極的に市街化を進める市街化区域と、市街化を抑制する市街化調整区域に線引きで分けるというのが区域区分です。

　この線引きで市街化させない方に指定されたエリアが市街化調整区域です。


都市を「汚部屋」にしないために
　都市計画区域をアパートに例えると、市街化区域はキッチンです。たくさんの食材や調味料、食器（住宅や工場）をそれぞれ冷蔵庫や食器棚（住宅地域や工業地域）に収納されて、手の届く場所にあるのが機能的です。

　ところが、ずぼらな男子学生のアパートにアマゾンの段ボール箱で次々と食品や雑貨が届くと（人口増加）、これらを適当な空いた場所に置くようになります。

　そして、廊下や玄関、果てはバスやトイレにまで拡大し（都市の無秩序な拡大）、トイレの棚にマヨネーズがあるようなカオスな状態になってしまいます。

　このように都市が「汚部屋」状態にならないように物を置くこと（建築）をオカン（知事）に制限された廊下や玄関などのエリアが市街化調整区域です。


市街化を抑制するとは
　市街化調整区域は市街化を抑制すべき地域と定められていますが、具体的には宅地造成や建物の建築を原則認めないという意味です。

　この市街化調整区域内で建物の建築を目的とする土地の造成（開発行為）を行うにはどんなに小規模な造成でも知事の許可（開発許可）が必要とされ、しかも、例外的なケースを除いては許可されません。

　こうすることで市街化区域に建物をまとめ、そこに上下水道や道路などのインフラ投資を集中することで効率的な都市の運営ができます。


市街化調整区域を説明しないと重大トラブルに
　このように市街化調整区域内の土地は原則として宅地造成や建築が認められないため、市街化区域内や非線引き区域内の土地に比べて資産価値は非常に低くなります。

　そのため、市街化調整区域内の土地であることを十分に説明せずに売買すると「家を建てられない。」「銀行の住宅ローン審査が通らない。」などの重大なトラブルの原因になります。

　不動産公取協の表示規約に「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません」と16ポイント以上の文字で表示することと、文字の大きさまで指定して市街化調整区域である旨の表示が義務づけられているほどです。
　

都市近郊の農村等が市街化調整区域に指定される
　なお、市街化が指定されるのはまだ宅地化が進んでいない農村集落などのエリアです。もっとも、都市計画区域自体がある程度の人口密集地ですので、その内部で人口密度の低い都市近郊の農村集落などということになります。


市街化調整区域の現状を維持するための建築は制限なし
　無秩序な宅地化を防ぐのが目的なので、農村集落として現状を維持する農家の分家住宅や農業用倉庫などの建築は制限されません。

　また、農村集落などの人々の生活に必要な商品を取り扱う商店やガソリンスタンドなどについては建築を許可されます。

　先ほどのずぼらな男子学生のアパートの例で言えば、バスに石鹸やシャンプーを置くのは制限されないといったところです。
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​　　　　　　　　　　　　　　　市街化区域　
　　　　　　都市計画区域　⇨　市街化調整区域【ここ】
全国土　⇨　　　　　　　　　　非線引き区域
　　　　　　準都市計画区域
　　　　　　都市計画区域外

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（区域区分） 第七条 　都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分（以下「区域区分」という。）を定めることができる。ただし、次に掲げる都市計画区域については、区域区分を定めるものとする。 一 　次に掲げる土地の区域の全部又は一部を含む都市計画区域イ　首都圏整備法第二条第三項 に規定する既成市街地又は同条第四項 に規定する近郊整備地帯ロ　近畿圏整備法第二条第三項 に規定する既成都市区域又は同条第四項 に規定する近郊整備区域ハ　中部圏開発整備法第二条第三項 に規定する都市整備区域二 　前号に掲げるもののほか、大都市に係る都市計画区域として政令で定めるもの ２ 　市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。 ３ 　市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。